Subida del alquiler: lo que el casero puede hacer y lo que no

Primero: ¿qué subida es?

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue tres momentos, y en cada uno el casero puede cosas distintas:

• Actualización anual de la renta dentro del contrato en vigor.
• Final del contrato: cuando se agota la duración (incluidas las prórrogas obligatorias) y toca renovar o irse.
• Contrato nuevo, con otro inquilino o contigo tras haber terminado el anterior.

Mira la fecha de firma del contrato y cuánto tiempo lleva en vigor: eso te dice en qué caso estás.

Actualización anual: solo si está pactada, una vez al año y con aviso

Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse si el contrato lo dice expresamente. Si no hay cláusula de actualización, la renta se queda igual hasta que termine el contrato. Si la hay, se aplican estas reglas:

1. Una vez al año, en la fecha en que se cumpla cada año de contrato. No se puede subir a mitad de año ni acumular años no aplicados.
2. Con el índice que marque la ley. Para los contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023, la actualización anual se hace con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE, pensado para subir menos que el IPC. Para los contratos anteriores rige lo pactado (normalmente el IPC), con el límite legal que hubo en 2023 (2 %) y 2024 (3 %) para esas actualizaciones. Si tu casero es un gran tenedor (más de diez viviendas), los límites se aplican con más rigor.
3. Previa notificación por escrito, indicando el porcentaje y la nueva renta. La subida se aplica desde el mes siguiente a la notificación, no con efecto retroactivo: si el casero se olvidó de actualizar durante dos años, no puede reclamarte esos dos años de diferencia.

Comprueba el cálculo: el INE publica tanto el IPC como el IRAV, y hay calculadoras oficiales. Un error típico es aplicar el IPC de un mes distinto al que fija el contrato o encadenar subidas sobre una renta ya actualizada mal.

Final del contrato: el casero puede pedir más, y tú puedes irte

Los contratos de vivienda firmados desde marzo de 2019 duran, como mínimo, cinco años (siete si el casero es una empresa) aunque el papel diga uno, porque el inquilino tiene derecho a prorrogarlo año a año hasta ese mínimo. Después, si ninguna de las partes avisa, se prorroga tres años más con la misma renta. Durante todo ese tiempo, la única subida posible es la actualización anual del apartado anterior.

Al llegar al final, el casero puede proponer un contrato nuevo con otra renta, y tú puedes aceptarlo o no. Para no renovar, el casero debe avisarte con cuatro meses de antelación; tú, con dos. Si estás en una zona de mercado residencial tensionado declarada por tu comunidad autónoma, el nuevo contrato no puede superar la renta del anterior actualizada (con pequeñas excepciones por mejoras), y si el casero es gran tenedor, tampoco el índice de referencia oficial.

Lo que el casero no puede hacer

• Subir la renta por WhatsApp sin cláusula de actualización, o más de una vez al año.
• Cobrar atrasos de actualizaciones que no notificó en su momento.
• Repercutirte gastos de comunidad, IBI o seguro que no estén pactados expresamente en el contrato con su importe anual.
• Cobrarte los honorarios de la inmobiliaria en un contrato de vivienda: desde 2023 los paga el arrendador.
• Echarte por negarte a una subida que no procede. Si no pagas la parte indebida y sigues pagando la renta correcta, no hay impago.

Cómo contestar

1. Pide por escrito el detalle: qué cláusula del contrato aplica, qué índice y qué periodo. Guarda la conversación.
2. Si la subida no procede, comunícalo por escrito (correo o burofax) y sigue pagando la renta vigente por transferencia con el concepto claro. Nunca dejes de pagar.
3. Si la subida es legal pero no puedes asumirla, negocia: al casero le cuesta más un piso vacío dos meses que una subida menor.
4. Si hay conflicto, las oficinas de vivienda municipales y autonómicas y las asociaciones de consumidores informan gratis, y los juicios de alquiler se tramitan en el juzgado de primera instancia.