Segunda oportunidad con hipoteca: cuándo conservas la vivienda y cuándo no
«¿Y mi casa?» es la primera pregunta de casi todo el que se plantea la Ley de Segunda Oportunidad. La respuesta no es un sí o un no: depende de cuánto vale la vivienda, cuánto queda de hipoteca, si está al día y qué vía elijas. Aquí están los escenarios, con números, para que sepas qué esperar antes de hablar con un abogado.
Lo primero: la hipoteca no se «perdona» mientras tengas la casa
La exoneración cancela las deudas sin garantía. La hipoteca es una deuda con garantía: el banco tiene la casa como respaldo. Por eso la regla es sencilla: si conservas la vivienda, sigues pagando la hipoteca; si la vivienda se vende y lo obtenido no cubre toda la deuda hipotecaria, el resto sí se exonera junto con las demás deudas.
Los tres escenarios habituales
1. La casa vale más que la hipoteca que queda
Hay «valor libre». Ejemplo: vivienda tasada en 180.000 euros, hipoteca pendiente de 110.000. Esos 70.000 euros de diferencia son patrimonio que los acreedores pueden pedir que se liquide.
- Con liquidación: la vivienda se vende, el banco cobra sus 110.000, el resto va a los demás acreedores y lo que quede de deuda se exonera. Pierdes la casa, pero sales limpio y rápido.
- Con plan de pagos: conservas la vivienda y, durante cinco años, pagas a los acreedores lo que tu capacidad económica permita (además de la hipoteca). Al terminar, se exonera el resto. Para que el juez lo apruebe, el plan debe ofrecer a los acreedores algo razonable en relación con ese valor libre.
2. La casa vale menos o igual que la hipoteca
No hay valor libre: vender la casa no aportaría nada a los demás acreedores. En ese caso la ley permite excluir la vivienda de la liquidación, de modo que te quedas en ella pagando la hipoteca mientras el resto de deudas se exonera. Es la situación más frecuente entre quienes compraron entre 2005 y 2008 y aún deben mucho, y suele ser la más favorable.
3. Ya no puedes pagar la hipoteca
Si la hipoteca también es inasumible, lo realista es la liquidación o, antes del concurso, una dación en pago o venta negociada con el banco. En cualquiera de los casos, la parte de hipoteca que quede sin cubrir se exonera dentro del procedimiento: no arrastras la deuda del piso que ya no tienes. Sin la Ley de Segunda Oportunidad, esa deuda residual te seguiría de por vida.
Requisitos para conservar la vivienda con el plan de pagos
- La hipoteca debe estar al día o regularizarse, y seguir pagándose durante el plan.
- Debe ser tu vivienda habitual.
- Tus ingresos tienen que permitir pagar la hipoteca y, además, la cuota del plan, descontado lo necesario para vivir con dignidad. Si no cuadra, el juez no lo aprobará.
- El plan dura cinco años (en lugar de tres) precisamente por conservar la vivienda.
Qué pasa con una ejecución hipotecaria en marcha
La declaración de concurso paraliza las ejecuciones y embargos sobre tus bienes mientras se tramita, incluida en muchos casos la hipotecaria sobre la vivienda habitual, lo que da margen para negociar o decidir la vía. Pero el banco conserva su derecho: si la hipoteca no se paga, antes o después podrá ejecutarla. El concurso no convierte una hipoteca impagable en pagable; lo que hace es que, cuando la casa se venda, la deuda sobrante desaparezca.
Vivienda con pareja, avalistas y herencias
- Vivienda en común con tu pareja: solo se liquida tu mitad, y en la práctica eso se resuelve con la venta de la parte, el ejercicio del derecho del copropietario a adquirirla o, en régimen de gananciales, con concursos conectados. Es un punto que requiere abogado desde el principio.
- Avalistas (padres que avalaron la hipoteca): tu exoneración no les libera; el banco puede reclamarles. Conviene tenerlo presente al elegir la vía.
- Herencias esperadas durante el plan de pagos: pueden exigirte destinarlas a pagar a los acreedores.
Cómo saber en qué escenario estás
- Pide al banco el capital pendiente de la hipoteca.
- Estima el valor de mercado de la vivienda (anuncios comparables de tu zona o una tasación).
- Resta. Si sale negativo o cerca de cero, estás en el escenario 2. Si sale una cifra importante, en el 1.
- Suma el resto de deudas y tus ingresos netos: con eso un abogado puede decirte en una consulta qué vía te conviene.
Preguntas frecuentes
¿Se perdona la hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad?
Mientras conserves la vivienda, no: la hipoteca se sigue pagando porque la casa es su garantía. Si la vivienda se vende y lo obtenido no cubre toda la hipoteca, la parte que falte sí se exonera con el resto de deudas.
¿Puedo quedarme en mi casa?
Sí, en dos casos: si eliges el plan de pagos (cinco años) y la hipoteca está al día, o si la vivienda vale menos que la hipoteca pendiente, porque entonces venderla no aportaría nada a los acreedores y puede excluirse de la liquidación.
¿Qué pasa si ya hay una ejecución hipotecaria?
La declaración de concurso paraliza las ejecuciones mientras se tramita, lo que da margen para negociar o decidir la vía. Pero si la hipoteca no se paga, el banco conserva su derecho a ejecutarla; lo que el procedimiento garantiza es que la deuda sobrante tras la venta desaparezca.
La casa es de los dos, ¿qué pasa con la parte de mi pareja?
Solo se liquida tu mitad. En la práctica se resuelve con la venta de esa parte, con el derecho del copropietario a adquirirla o, en gananciales, con un concurso de los dos. Es un punto que conviene tratar con el abogado desde el principio.
¿Y si mis padres avalaron la hipoteca?
Tu exoneración no les libera: el banco podrá reclamarles lo que quede sin pagar. Es un factor a tener en cuenta al elegir entre liquidar o plan de pagos.
Esta guía es información general, revisada el 15 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico: las normas y los criterios de los tribunales cambian, y cada caso tiene matices. Comprueba siempre los plazos en tu documento y, ante la duda, consulta con un profesional.