Ejecución hipotecaria: fases, cómo oponerse y alternativas a la subasta
Entre el primer recibo de hipoteca devuelto y la subasta de la casa hay un camino largo, con varios momentos en los que todavía se puede parar. Esta guía lo recorre en orden: qué carta llega en cada fase, qué plazo abre, qué puedes hacer y qué protección tienes si la vivienda es la habitual.
Las fases y lo que llega en cada una
| Fase | Qué recibes | Qué puedes hacer |
|---|---|---|
| Primeros impagos | Llamadas y cartas del banco; recibos devueltos con comisiones | Negociar: carencia, ampliación de plazo, reunificación. Pedir el Código de Buenas Prácticas si cumples los requisitos |
| Antes del vencimiento anticipado | Requerimiento de pago fehaciente con el total debido y un plazo de al menos un mes | Pagar lo atrasado (no todo el préstamo) para frenar; es el último momento barato |
| Vencimiento anticipado | El banco declara vencido todo el préstamo y lo reclama entero | Negociar dación en pago o venta; preparar la oposición |
| Demanda de ejecución hipotecaria | Notificación del juzgado con la demanda y el requerimiento de pago | 10 días para oponerte por motivos tasados; pagar lo debido hasta la subasta para liberar la vivienda |
| Subasta | Anuncio en el portal de subastas del BOE | Puedes seguir pagando y «rehabilitar» el préstamo antes de la subasta; valorar la dación |
| Adjudicación y lanzamiento | Decreto de adjudicación y fecha de desalojo | Suspensión por vulnerabilidad; alquiler social; segunda oportunidad para la deuda sobrante |
Cuántas cuotas hacen falta para que el banco ejecute
En hipotecas sobre vivienda el banco no puede declarar el vencimiento anticipado por un solo impago. La ley fija un mínimo: doce cuotas (o el 3 % del capital) en la primera mitad del préstamo, quince cuotas (o el 7 %) en la segunda mitad, y además debe requerirte el pago dándote al menos un mes. Las hipotecas antiguas con cláusulas de vencimiento por una sola cuota se consideran abusivas y se aplican hoy estos umbrales.
Oponerse a la ejecución: los motivos que caben
En diez días desde la notificación, con abogado y procurador (de oficio si tienes derecho). Solo se admiten:
- Cláusulas abusivas en el préstamo que afecten a la ejecución o a la cantidad: vencimiento anticipado, intereses de demora, cláusula suelo, gastos. Es el motivo más frecuente y el que más ejecuciones ha frenado desde 2013. El juez debe examinarlas incluso de oficio.
- Error en la cantidad reclamada (liquidación mal hecha, pagos no descontados).
- Extinción de la garantía o de la deuda (ya se pagó).
- Defectos formales de la escritura o de la demanda.
No sirve alegar que no puedes pagar o que la situación es injusta. Si el juez aprecia una cláusula abusiva esencial (vencimiento anticipado), la ejecución se archiva; el banco tendrá que ir a un procedimiento ordinario, mucho más lento.
Las alternativas a la subasta
- Reestructuración: carencia de capital, ampliación de plazo, rebaja de interés. El banco no está obligado, salvo que entres en el Código de Buenas Prácticas.
- Código de Buenas Prácticas (bancos adheridos, que son casi todos): para deudores en el umbral de exclusión (ingresos limitados, cuota superior a un porcentaje alto de los ingresos, sin otros bienes), ofrece por este orden reestructuración, quita y dación en pago con posibilidad de alquiler en la vivienda. Los requisitos se han ampliado varias veces; conviene comprobar los vigentes.
- Dación en pago: entregas la vivienda y la deuda se cancela. El banco no está obligado a aceptarla fuera del Código; se negocia, y es más fácil si la casa vale cerca de lo que se debe.
- Venta por tu cuenta antes de la subasta: casi siempre se obtiene mejor precio que en la subasta, donde el banco puede adjudicarse la vivienda por un porcentaje del valor de tasación (el 70 % si es vivienda habitual, en la práctica).
La deuda que queda después de perder la casa
Es el drama real de muchas ejecuciones: la vivienda se adjudica por menos de lo que se debe y la deuda restante te persigue con intereses. Dos salidas:
- Si es vivienda habitual y la adjudicación la hace el banco, la ley prevé reducciones de la deuda restante si pagas una parte en ciertos plazos, y la participación en la plusvalía si el banco la revende con ganancia en diez años.
- La Ley de Segunda Oportunidad exonera esa deuda sobrante. Si ya no hay vivienda que proteger, es un procedimiento relativamente rápido.
Vulnerabilidad y lanzamiento
Para vivienda habitual, existen suspensiones de lanzamiento por vulnerabilidad (familias con menores, dependientes, víctimas de violencia de género, desempleados sin ingresos, entre otros supuestos) que se han ido prorrogando y ampliando; en el momento del lanzamiento, el juzgado debe dar traslado a los servicios sociales. Pídelo a través de tu abogado y de los servicios sociales en cuanto haya fecha. Además, los grandes tenedores están obligados en muchos casos a ofrecer alquiler social antes del desalojo.
Qué hacer esta semana
- Reúne la escritura, los recibos y toda carta del banco.
- Cuenta las cuotas impagadas y mira si ya ha llegado el requerimiento fehaciente.
- Pide cita en el banco y, en paralelo, consulta con un abogado especializado: la revisión de cláusulas abusivas de tu escritura puede cambiar toda la partida.
- Si ya hay demanda, apunta la fecha de notificación: el plazo de oposición son diez días.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas cuotas de hipoteca puedo dejar de pagar antes de que me ejecuten?
En vivienda, el banco solo puede dar por vencido el préstamo tras doce cuotas impagadas (o el 3 % del capital) en la primera mitad del préstamo, o quince (el 7 %) en la segunda, y después de requerirte el pago con al menos un mes de plazo.
¿Puedo parar la ejecución pagando lo atrasado?
Sí. Hasta el día de la subasta puedes liberar la vivienda pagando las cuotas vencidas, intereses y costas, sin tener que pagar todo el préstamo; el contrato continúa. Es la llamada rehabilitación del préstamo.
¿Qué motivos sirven para oponerse?
Solo los tasados: cláusulas abusivas (vencimiento anticipado, intereses de demora, suelo, gastos), error en la cantidad reclamada, extinción de la deuda o defectos formales. Hay diez días desde la notificación de la demanda y hacen falta abogado y procurador.
¿Qué pasa con la deuda si la casa se vende por menos de lo que debo?
Sigues debiendo la diferencia, con intereses. Para vivienda habitual hay reducciones legales si pagas una parte en plazo, y la Ley de Segunda Oportunidad permite exonerar esa deuda sobrante.
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No, salvo que cumplas los requisitos del Código de Buenas Prácticas y no sea viable la reestructuración ni la quita. Fuera de eso se negocia, y es más fácil cuando la vivienda vale cerca de lo que se debe.
Esta guía es información general, revisada el 15 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico: las normas y los criterios de los tribunales cambian, y cada caso tiene matices. Comprueba siempre los plazos en tu documento y, ante la duda, consulta con un profesional.